周期风险指数看美国房地产投资时机翻译：龚蕾

图片

    美国房地产咨询公司CEO约翰·本恩文章对美国2014年房地产投资进行了展望。    他说，这个秋天，美国房地产市场很是凉爽，也为这么多年的一个最焦虑的冬天，过去三个月，美国房地产销售放缓，而销售放缓有三个原因：    1、今年春季，美国西部和南部比美国北部和东部房价上涨更快。    2、六月份，美国房贷利率上涨。    3、九月十月美国政府关闭与华盛顿对于经济恐慌，尤其美国经济放缓复苏缓慢，投资者表达了对于房地产市场过热的担心。    约翰·本恩也对此做了一些思考：    第一，从美国一座城市搬移到另一座城市，买家可能会选择更加实惠一些城市的房子，还有就是选择地理位置与比较价格，而许多美国家庭都选择市中心地带。    第二，外国买家推动了美国房地产房价上涨，作者跟踪了汇率市场变化，外国经济状况，还有航空交通营业情况等。    第三，在美国有更多的几百万房子对外出租，而许多这些租户租金要比抵押贷款和缴纳房地产税更高，因而， 素描静物更多的美国人选择了购买新房子。    对于美国房地产市场来说，有各种各样的分析工具，而作者更喜欢用房地产周期风险指数（HCRI），这里包括了25个指标，比如有需求、供给、可承受价格范围、购买信心、当前市场状况等。你需要了解三件事：    第一，索引方法。各个字母代表什么等级，比如A和F分别代表什么。    第二，趋势。索引与等级重要，但是趋势也重要。表示了一种上升趋势或下降趋势，市场的基本面和房地产市场状况。    第三，产品中心如何采取行动。综合周期曲线，考虑购房负担能力、风险程度、需求、家庭结构、抵押贷款、消费信心等因素来分析。

图片

    从美国房地产市场周期风险指数来分析，大多数市场呈现下降趋势，也意味着，现在是投资美国房地产的一个好时机，但是要比今年早些时候更谨慎才是。必须说明的是，现在美国房地产市场价格变化更快。    下面这个例子来自文章现在是美国购买房子的好时机吗。    例子1、一个美国人，有20万现金，现在想在居住地按揭购买一套房子，，父母会充当抵押担保人，但听说美国房地产泡沫即将破灭，咨询有关建议。    回答：首先研究市场，讨价还价，第一步骤分析你具有怎样的贷款，确定你是否可以买到这个价格范围内合适的房子，通常租房比买房子更便宜，但大多数租房者选择按揭贷款投资方式，根据具体情况来做决定。    例子2、美国一对夫妻，有一套住了15年的价值36万美元旧宅，现在另外买了一套70万美元的房子，希望通过以90万美元卖掉旧房子来获得现金。    回答：需要支付资本利得税和有关税收。购买房子时，考虑好你的预算与如何购买利润最大化来做决定。    约翰·本恩文章中对于2014年前景展望：新房供应量将继续增长，但远远低于正常水平，抵押贷款利率在4.5%范围以内，作者希望2014年美国房地产市场更好，但投资需更加谨慎。他认为，现在是投资美国房地产市场的一个好时机，但是比去年有更多风险并且需要更加谨慎。    参考文章：1、《Housing Outlook 2014: Holding our Breath》2、《Now Is A Great Time To Invest In The Housing Market， But With More Caution Than Last Year》3、《Is now a good time to buy a house?》（以上仅代表笔者翻阅外媒文章综合整理，欢迎交流。）

图片